Comprar bien es solo la mitad del trabajo: entender la carga tributaria de la propiedad en Estados Unidos evita sorpresas y protege la rentabilidad de la inversión. A continuación, los puntos principales que todo propietario extranjero debe conocer — siempre con la orientación de un contador y un abogado tributario.
Property tax — el impuesto anual sobre la propiedad
Todo propietario paga anualmente el impuesto sobre la propiedad, calculado sobre el valor tasado de la propiedad. Las tasas y reglas varían por condado y municipio, por eso el valor cambia bastante de una zona a otra. Al comparar propiedades, pide siempre la estimación de este impuesto: forma parte del costo real de mantener el bien.
Impuesto sobre la renta de alquiler
Si la propiedad genera renta de alquiler, esa renta es tributable en Estados Unidos. Los extranjeros sin green card tienen reglas propias de declaración y, en general, necesitan el ITIN para cumplir las obligaciones fiscales. Un contador con experiencia en clientes internacionales organiza esto sin dolores de cabeza.
En la venta: atención al FIRPTA
Cuando un extranjero vende una propiedad en EE. UU., existe una retención de impuestos en la fuente sobre el valor de la venta, prevista en la ley conocida como FIRPTA. Es un punto que toma a muchos vendedores por sorpresa en el closing — por eso la planificación de la venta debe empezar mucho antes del anuncio de la propiedad.
¿Comprar a nombre propio o a través de una empresa?
Existen distintas estructuras para la adquisición — persona física, empresa americana u otras formas — y cada una tiene implicaciones tributarias y sucesorias distintas. No hay una única respuesta: la estructura ideal depende de tu patrimonio, de tus planes y de tu situación fiscal en tu país y en EE. UU. Decide esto con abogado y contador antes de la compra, no después.
Planificación sucesoria
Los bienes en Estados Unidos entran en reglas sucesorias americanas, que pueden ser muy distintas de las de tu país. Para quien está construyendo patrimonio en dólares, organizar la sucesión forma parte de la inversión — y cuanto antes, más simple.