Una de las preguntas que más recibo: "vivo fuera de EE. UU., ¿puedo financiar una propiedad en Miami?" La respuesta es sí. Existen líneas de crédito específicas para compradores internacionales, los foreign national loans, ofrecidas por bancos americanos. Las condiciones son distintas de las de un residente — entiende lo esencial.
Cómo funciona el foreign national loan
Es un financiamiento hipotecario diseñado para quien no tiene residencia, ciudadanía o historial de crédito americano. El banco evalúa la operación con base en el valor de la propiedad, en tu capacidad de pago comprobada y en el porcentaje de pago inicial. En general, el pago inicial exigido a extranjeros es mayor que el pedido a residentes — lo que también reduce el riesgo de la operación para el banco.
Documentos que el banco suele pedir
- Pasaporte válido y, en algunos casos, visa americana;
- Comprobantes de ingresos (del país de origen u otros países);
- Extractos bancarios recientes;
- Comprobante de domicilio en el país de origen;
- Referencias bancarias y, cuando aplique, declaración de impuestos.
Cada institución tiene su lista, pero organizar estos documentos con anticipación acelera — y mucho — el análisis.
El papel del ITIN y del crédito
Sin un historial de crédito americano (credit score), el banco usa otros criterios para evaluarte. Tener el ITIN — el número fiscal americano — ayuda a crear un rastro formal en el país y se exige en varias etapas del proceso de compra y financiamiento.
Pre-aprobación: negocia con fuerza
Antes de salir a hacer propuestas, busca una pre-aprobación (pre-approval): una carta del banco indicando cuánto está dispuesto a financiarte. Los vendedores toman las propuestas con pre-aprobación mucho más en serio — en mercados competitivos, eso puede ser el diferencial entre cerrar o perder la propiedad.
Al contado x financiado: cómo decidir
No es solo cuestión de tener el dinero: financiar puede tener sentido para preservar liquidez, diversificar inversiones o aprovechar la valorización sobre un capital menor. Por otro lado, las propuestas al contado suelen tener más poder de negociación. La decisión correcta depende de tu perfil — y vale la pena simular ambos escenarios con números sobre la mesa.